Ação renovatória de contrato de locação não-residencial

Origem: Cadernos Colaborativos, a enciclopédia livre.

 INTRODUÇÃO: 
   Inicialmente devemos ter em mente o que seria o contrato de locação comercial, para depois podermos entender de maneira mais claramente a ação renovatória do mesmo.

   O contrato de locação comercial dá surgimento a um bem material, denominado, ponto comercial. Segundo Rubens Requião*¹¹, entende-se por "ponto o lugar do comércio, em determinado espaço, em uma cidade".

  Podemos encontrar dua vertentes para denominar o surgimento do ponto comercial:

1º - o ponto comercial surge da localização da propriedade imóvel não-residencial, acentando valor ao mesmo ou;

2º - o ponto comercial surge a partir do contrato de locação de imóvel não-residencial pertencente a terceiro.

Conforme afirma Requião:

"Neste caso, o ponto se destaca nitidamente da propriedade, pois pertence ao empresário locatário, e constitui um bem incorpóreo do estabelecimento"*¹²

Ao se falar do contrato de locação do ponto comercial, devemos considerar a proteção legal feita ao locatário do imóvel não-residencial. E, isto é o que iremos abortar a seguir. 

Segundo Amador Paes de Almeida, o ponto comercial é considerado o local em que o comerciante ou empresário situa o seu estabelecimento, é, pois, sumamente importante para o êxito dos negócios.

Situando-se o estabelecimento em imóvel de propriedade do comerciante, o ponto, que não se confunde com a propriedade, a ela se integra, acrescentando-lhe um valor, como observa Rubens Requião

Contudo, se o imóvel é de terceiro, tendo sido locado ao empresário, o valor do ponto se consubstancia no próprio contrato de locação, destacando-se como um bem incorpóreo do estabelecimento, surgido, em conseqüência, a necessidade de proteção legal, instituída pelo decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934.

 Paulo Restiffe Neto define o que seria o direito à renovação num contrato de locação:  

"a proteção/benefício à atividade econômica empresarial, que use imóvel alheio remunerado, em determinadas condições previstas em lei" **.

      Já Georges Ripert afirma que, o contrato de locação, trata-se de um "direito de um comerciante locatário obter a renovação de seu contrato de aluguel findo e, na sua falta, a uma indenização compensatória do prejuízo que lhe causar a privação dos locais destinados à exploração de sua atividade" *¹

       A origem da ação renovatória de contrato de locação não-residencial, segundo Alfredo Buzaid, seria do direito medieval se associando diretamente ao "jus intraturae e ao jus stantiandi"*². O jus stantiandi seria o direito que o locatário tem de não ser despejado e de permanecer com o estabelicemento, salvo em casos previstos nas respectivas normas. O jus intraturae seria uma justa indenização por haver uma maior valorização pelo exercício de sua atividade.*³
   

Primeiramente, é importante esclarecer a etimologia da palavra “Locar” que, segundo Soares Amora, significa alugar algo. Habitualmente, usa-se, no âmbito civil, o termo arrendamento quando se refere ao contrato de locação.

Estreita-se o sentido da palavra locação, hoje reservada para designar exclusivamente o contrato cuja causa é proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa restituível, em troca de retribuição pecuniária. Atualmente, locação é só a de coisas. Não é questão apenas de rigor terminológico, pois as outras espécies tradicionais de locação não se ajustavam perfeitamente ao conceito único a que se pretendeu reduzi-las.

No que se refere ao conceito do contrato de locação de coisas, este se encontra registrado no art. 1188 do Código Civil, cujo interior teor adiante transcrevemos:

Art. 1188  do Código Civil de 2002 – Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Segundo Maria Helena Diniz, com o assentamento do contrato, o locatário poderá opô-lo a terceiros, gerando um direito real e obrigando o possível adquirente a respeita-lo. 


    De acordo com o Código Civil de 2002 (art. 565) “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.” A locação das coisas pode ter por núcleo bens móveis ou imóveis, porém ao longo desde trabalho iremos dissertar sobre os bens imóveis alugados para fins comerciais e suas implicações cívicas.

   Um ponto de grande importância para o entendimento da ação renovatória é a abordagem que o CC/2002 faz em relação a locação de coisas.


O novo Código Civil unificou as locações civis e mercantis- anteriormente situadas no Código Comercial de 1850.


É importante ressaltar também o art. 2.036 do Código Civil, que  dispõe:

 

                                                                                    Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.

 


   Por este dispositivo concluimos que a norma geral, que é a do CC/2002 faz remissão à lei especial, que conduz novamente ao CC/2002. Podemos verificar essa constatação a partir do art. 1 da Lei 8.245/91 a chamada Lei do Inquilinato, que adverte sobre as modalidades de locação que serão regidas pelo CC/2022.


A locação pode ser contratada por prazo ou sem um prazo definido.


O art. 571 do CC/2002 dispõe:

 

                                                                Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.


                                                                                                            Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Ressalta-se aqui que nas locações de imóveis urbanos é vedada ao locador qualquer possibilidade de se reaver o imóvel antes do prazo convencionado pelas partes ou pela lei.

 

 

   Pela Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) apenas o locatário possui o direito à resilição unilateral.

 
   O Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida. Este dispositivodo do CC/2002 elucida o entendimento de que a lei do inquilinato, continuará a dispor sobre a locação de prédio urbano. Continuam também a serem regidos pela lei especial 8245/91 os procedimentos da ação de despejo (arts. 59 a 66), de consignação de alugeul (art. 67)

    A locação de coisas está disciplinada no Código Civil de 2002 (art.565 a art.578), entretanto a locação imobiliária urbana encontra-se especialmente positivada na Lei do Inquilinato, (L. 8.245, de 18.10.1991), que substituiu a Lei de Luvas, Decreto 24.150, de 20.4.1934. 

TIPOS DE LOCAÇÃO URBANA: 

    A Lei do Inquilinato dispõe sobre os imóveis urbanos. É importante ter em mente que ao referir-se ao “imóvel urbano”, a lei não trata de uma simples classificação do imóvel pela sua localização, mas mais do que isto, de uma classificação pelo contexto em que ele está inserido, levando-se em conta a sua destinação. Assim, de acordo com Venosa, um imóvel, “ainda que situado na em área rural, mas destinado à moradia ou ao comércio, deve ser considerado urbano pra fins da locação e do direito que a rege”.



    A doutrina costuma dividir as locações urbanas em três tipos, todos previstos na Lei do Inquilinato:

-Locação Residencial;
-Locação para Temporada;
-Locação Não Residencial.


    É com base na análise desta última espécie que se desenvolverá o tema do presente trabalho: a ação renovatória do contrato de locação.



LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL:



    A locação não residencial é aquela que consiste no arrendamento de um imóvel para fins especulativos, isto é, para o desenvolvimento de uma atividade econômica. Este tipo de locação urbana encontra-se positivada do artigo 51 ao artigo 57 da Lei do Inquilinato e subdivide-se ainda em duas espécies:



-aquelas, cuja relação jurídica não encontra-se amparada pela renovação compulsória da locação e;

-aquelas, cuja relação jurídica, segundo Venosa, está “sob a égide da ação renovatória”

.

As locações submetidas à possibilidade de renovação compulsória são as locações comerciais.



    Via de regra, como indica o artigo 1228 do Novo Código Civil[1], o locador não é obrigado a renovar o contrato com o locatário, mas quando se trata de imóvel para fins comerciais essa perspectiva é alterada. A ação renovatória consiste em uma forma de se proteger o locatário empresarial, que desenvolveu e valorizou o ponto arrendado durante a realização de sua atividade econômica, de eventuais arbitrariedades e artimanhas do locador.

Deste tema de acordo com Alfredo Buzaid, constata Waldo Fázzio Júnior que, consta na ação renovatória de contrato de locação não residencial algumas questões peculiares. Pelo princípio da autonomia da vontade o comum seria o locador poder contratar com o inquilino que desejar, enquanto o locatário terá sempre a obrigatoriedade de contratar com o locador, desde que este mantenha sua natureza de proprietário do imóvel. Porém, não é o que acontece sob a ótica da renovação de contrato de locação não residencial, pois, o locador se vê obrigado, por lei, a renovar o contrato com o inquilino, o herdeiro ou um terceiro, se este tiver melhor oferta. Portanto, esse direito do locatário à renovação se trata de uma obrigação de contratar do locador com o locatário, não decorrente da vontade, mas imposta pela lei. Por exemplo, o inadimplemento dessa obrigação de contratar não se resolve por pura perdas e danos, o juiz pode obrigar o locador a renovar.

O locatário que participa de determinado contrato deve estar de acordo com o art. 23 da Lei 8245/91.



PERSPECTIVA HISTÓRICA:



    O entendimento do “fundo de comércio” é de fundamental importância para o estudo das ações renovatórias dos contratos de locação.

Segundo Ercole Vidari, o fundo de comércio representa o complexo do ativo e passivo, dos direitos e obrigações pertinentes a um negócio ou estabelecimento mercantil. 




   Este instituto surgiu pela primeira vez na Lei fiscal francesa de 1872, em vista dos abusos que os locatários sofriam ao submeter-se às condições impostas pelo locador, e assegurava os direitos de propriedade do comerciante em relação a todos os elementos do fundo: direito à locação, aos clientes, à freguesia estabelecida, à produção, dentre outros itens relevantes para a plena realização da atividade comercial.



    As reivindicações pelos abusos cometidos pelo locador levaram a outras, como uma legislação que reprimisse a concorrência desleal. Inúmeros projetos de lei franceses procuravam regular a situação do comerciante desalojado do estabelecimento onde realizava suas atividades de comerciante; procurando, assim, vedar a exploração no mesmo local de atividade similar àquela realizada pelo antigo inquilino. Para eximir-se dessa proibição, os proprietários deveriam pagar o valor do fundo e, por isso, o locatário estava obrigado a não exercer seu comércio, enquanto recebesse o benefício do fundo.



    Em outro projeto de lei o conceito de “proteção da propriedade comercial[2]” surgiu. Esta denominação se transformou em um símbolo muito importante, uma vez que serviu para significar o direito à renovação de contratos de locação de estabelecimentos destinados a fins comerciais.



    O conceito de propriedade comercial se difere do conceito de propriedade imobiliária. Segundo Fábio Ulhoa Coelho, “dentre os elementos do estabelecimento empresarial, figura o chamado “ponto”, que compreende o local específico em que ele se encontra. Em função do ramo da atividade explorado pelo empresário, a localização do estabelecimento empresarial pode importar acréscimo, por vezes substantivo, no seu valor.



    Se o empresário se encontra estabelecido em imóvel de sua propriedade, a proteção jurídica deste valor se faz pelas normas ordinárias de tutela da propriedade imobiliária do direito civil. Já, se está estabelecendo em imóvel alheio, que locou, a proteção jurídica do valor agregado pelo estabelecimento seguirá a disciplina da locação não-residencial caracterizada pelo artigo 51 da LL (locação empresarial).”



    “Na interpretação do Decreto n. 24.150 é da maior relevância atender-se a que as suas regras jurídicas sobre suporte fático e direito, pretensões e ações do locatário são limitativas da instituição da propriedade, aí propriedade imobiliária. Procurou-se linha de tutela entre interesses em causas; os do proprietário do imóvel, que é usado para o comércio, ou indústria, e os do locatário, que tem, no prédio, o fundo de comércio, ou de indústria, que é propriedade”, como escreveu Pontes de Miranda.[3]



    O Decreto 24.150/34, interpretado anteriormente por Pontes de Miranda, é o documento jurídico que abrigou o direito de renovação dos contratos de locação de estabelecimento destinados a atividades comerciais e industriais pela primeira vez no Brasil, em 1934.

Contudo, se o imóvel é de terceiro, tendo sido locado ao empresário, o valor do ponto se consubstancia no próprio contrato de locação, destacando-se como um bem incorpóreo do estabelecimento, surgido, em conseqüência, a necessidade de proteção legal, instituída pelo decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934.

O decreto legal nominado visa proteger o fundo de comércio, constituindo-se, de forma inequívoca, numa manifesta restrição ao direito de propriedade, condicionando-a ao bem-estar social.

Segundo Rubens Requião, partindo do principio de que o valor incorpóreo do fundo de comércio se integra em parte no valor do imóvel, trazendo destarte pelo trabalho alheio benefícios ao proprietário; e que não seria justo atribuir exclusivamente ao proprietário quota de enriquecimento com o empobrecimento do inquilino que criou o valor, o que importaria em um locupletamento condenado pelo direito moderno, e reconhecendo que a matéria já havia sido objeto de legislação por outros paises, o Governo resolveu baixar o decreto n. 24.150. Este decreto, também chamado Lei de Luvas, passou a regular as condições e processo de renovamento dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais.

Objetivando a proteção do fundo de comércio, o Decreto n. 24.150/34 estabelece três providências:

a) a renovação judicial do contrato de locação;

b) a revisão periódica do aluguel;

c) as indenizações.


Ao contrario do que afirmam os leigos, a Lei de Luvas não assegura ao inquilino, como erroneamente se propaga, mais cinco anos de contrato, mas apenas e tão-somente o direito de postular. Assim sendo, na eventualidade de não se renovar amigavelmente o contrato de locação ao locatário, ao titular do fundo de comércio, é facultado acionar o locador, objetivando a renovação, pelo juiz de direito. O exercício de tal faculdade, contudo, está sujeito a uma série de exigências, pois o Decreto n. 24.150/34 não abrange todas as locações, nem ampara todas as espécies de inquilinos. 






    “O legislador brasileiro compreendeu, com clareza, a necessidade de regular as relações de entre proprietários e inquilinos comerciantes, segundo os princípios da equidade, e atendeu prontamente às jutas reivindicações dos comerciantes, para os quais o local, onde se encontra o estabelecimento, exerce influência decisiva no êxito de sua atividade.”[4].



     Em uma clara combinação dos movimentos sociais do início do século XX, esse instituto protegia o comerciante locatário que mantinha e investia num estabelecimento comercial, constituindo clientela, realizando propagandas, aumentando consideravelmente o valor da propriedade. Isto é, a propriedade comercial, abrangendo todos esses elementos que constituem o fundo de comércio, deveria ser protegida contra as extorsões do locador no fim de um contrato e contra as expulsões sumárias. O reconhecimento do direito de renovação do contrato de locação do estabelecimento comercial é uma efetiva sensibilidade da evolução do direito.



    Atento a essa sensibilidade, o direito brasileiro, atualmente, regula os contratos de locação pela Lei 8.245/91, “Lei do Inquilinato”.





DIREITO POTESTATIVO:



     É importante ressaltar que a ação renovatória de locação, aqui analisada no setor não residencial, consiste em um direito potestativo, no qual corresponde ao poder outorgado pela lei a certas pessoas cujos desejos preponderam as situações jurídicas de outras, isto é, uma das partes encontra-se em estado de sujeição para o efetivo exercício desse direito – neste caso, o locatário ao propor uma ação de renovação de contrato exerce seu direito potestativo. O locatário retira sua legitimidade, para o efetivo exercício de seu direito potestativo, por igual prazo, dos art. 51 da Lei do Inquilinato e, por sua vez, explicita os requisitos necessários para que se inicie tal ação.



    O direito de iniciar uma ação renovatória de locação não residencial é de extrema importância para o locatário, já que o protege de ter que deixar o imóvel no qual explora sua atividade comercial, e que muitas vezes graças ao tempo de funcionamento, acabaram por adquirir um caráter tradicional.

Ação Renovatória em si *

São chamadas de renovatória as ações judiciais próprias onde se exerce o direito de inerência ao ponto comercial. A ação renovatória deve ser proposta pelo locatário no prazo de decadência dissertado pela lei ( no Brasil, de um ano a seis meses antes do fim do contrato à renovar).O que significa que o locatário deverá pleitear a renovação no contrato de um ano antes do fim do contrato até seis meses antes dos úlitmos seis meses do período de vigência do contrato. Porém, se, encerrado o prazo contratual, as partes continuarem à exercer  e cumprir as obrigações da locação, considera-se prorrogado o prazo locatício. O locador, neste caso, pode retomar seus bens mediante simples aviso ao locatário, com antecedência de 30 dias apenas.

Para contagem do prazo, reza a Lei n. 810/49:

“Art. 1 Considera-se ano período de doze meses contados do dia do início ao dia e mês correspondentes do ano seguinte.
Art.2 Considera-se mês o período de tempo contado do dia do início ao dia correspondente do mês seguinte.
Art. 3 Quando no ano ou mês do vencimento não houver o dia correspondente ao do início do prazo, este findará no primeiro dia subseqüente.”

Na petição para uma ação renovatória o locatário deverá provar que atendeu ao cumprimento do contrato, aos requisitos básicos da locação empresarial (descritos no tópico seguinte) e, este deverá apresentar uma proposta de aluguel.

De acordo com o artigo 71 da Lei 8245/91, sem prejuízo dos art. 282 do CPC, a petição inicial da ação renovatória deverá conter:

- prova do preenchimento dos requisitos que autorizam a renovação;
- prova do exato cumprimento do contrato em curso;
- prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel cujo pagamento lhe incumbia;
- indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
- indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número do CPF, endereço, e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
- prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado pelo seu cônjuge, se casado for;
- prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

O último item deriva da Súmula 482 do STF que dispõe: “O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do Decreto n. 24.150”

Será legítima a contestação do locador pelos seguintes motivos:

a) desatendimento dos requisitos da locação empresarial;

b) perda do prazo decadencial, por parte do locatário;

c) exceção de retomada.

O primeiro e o segundo motivo, caso sejam descumpridos, não significa o fim do vínculo de locação. E, caso o terceiro não seja cumprido, sendo feito o pedido pelo locador, o juíz poderá fixar um prazo de desocupação do imóvel comercial.

 O objetivo da ação renovatória é proteger o locatário que ao exercer determinada atividade, fez com que o estabelecimento na qual é locatário se valorizasse.

Além do locatário, a sociedade também pode exercer o direito do pedido da ação renovatória.

Na ação judicial, o juiz irá fixar um valor provisório de aluguel para ser depositado em juízo pelo locatário, após o julgamento do mérito o juiz renovará, ou não, o contrato de locação. Caso não haja renovação o juiz poderá determinar um prazo de até 30 dias para que o locatário desocupe o imóvel. Se o contrato de locação for renovado o juiz irá fixar o mesmo período do último contrato. Caso a sentença demore até o prazo prescricional desse aluguel fixado liminarmente o locatário poderar ajuizar nova ação renovatória. Com isso acaba se criando um aluguel por tempo indeterminado, visto que não há limites de ações renovatórias.

 
REQUISITOS:

Três são os requisitos para que se possa fazer uma renovação compulsória. O primeiro requisito é o de que o locatário deva ser empresário, sociedade empresária ou sociedade simples, com fim lucrativo (não entram nessa lista: as associações, fundações, os profissionais liberais, etc). Em segundo lugar, o contrato deve estabelecer um prazo determinado de no mínimo cinco anos e, além disso, o contrato deve ser escrito. O terceiro, e último, requisito é de que o locatário exerça sua atividade por, no mínimo, três anos sem interrupção, na data em que propor a ação renovatória do contrato de locação **¹. Abaixo podemos encontrar os artigos.  

    Os requisitos que garantam ao locatário o direito a renovação do contrato estão dispostos no artigo 51 da lei 8.245/91. São, eles:



    “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado”:



    A ação só poderá ser pleiteada se houver um contrato escrito e se o prazo por este definido for determinado por tempo igual ou superior a cinco anos. Até porque não faria sentindo uma ação renovatória para um contrato de prazo indeterminado.



    Como o objeto da renovação é o próprio contrato em vigência, a renovação judicial será concedida com prazo igual àquele que esteja neste contrato;



“II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”:



    Poderá também ser realizada a soma dos prazos do contrato para se atingir os cinco anos necessários para que o locatário possa ajuizar a ação. Vale mencionar que, de acordo com Sílvio de Salvo Venosa, “não se admite a somatória se houve locatários diferentes, que não sejam sucessores do locatário”;



“III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”.



    Se estipula o prazo mínimo de três anos exercendo a mesma atividade, pois a lei entende que este é o tempo mínimo necessário para que se cative uma clientela e seja criado um valor comercial para o imóvel.



    O civilista Sílvio de Salvo Venosa, na leitura desse inciso terceiro, entende que seria melhor que a lei tratasse do mesmo ramo de atividade e não do mesmo ramo de comércio. Para o autor, ao falar-se de em atividade, ampliar-se-ia a proteção renovatória, conforme o § 4° desse mesmo artigo.



“§ 4º O direito à renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.”



    Como dispõe o § 4º, as sociedades civis, incluindo-se também neste rol o profissional individual (advogado,médico) que desempenha atividade com fins lucrativos, gozam da proteção conferida pela ação renovatória. São excluídos, portanto, aquelas entidades que não têm o intuito de obter lucro, como por exemplo, aquelas que exploram atividades filantrópicas.Assim, como nos ensina Silvio de Salvo Venosa, ainda que o artigo 966 do código civil de 2002, em seu § 1°, exclua do conceito de empresário o profissional que exerce profissão intelectual, de natureza cientifica, literária ou artística, serão estes beneficiados pela ação de renovação compulsória da locação não residencial.



“§ 5º Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.



    Segundo a autora Maria Helena Diniz, “ o direito a renovação judicial deverá ser exercido dentro do prazo decadencial (no máximo dentro de um ano, até seis meses no mínimo, antes da data do termino do contrato a renovar).”



     Caso o locatário perca o prazo decadencial para propor a ação renovatória, o direito a renovação compulsória ficara resolvido. Entretanto, isso não significa que ele terá que desocupar o imóvel imediatamente. Pelo fato do prazo ser decadencial, não será passível de renovação e logo, não admitira hipótese de suspensão ou interrupção, mesmo sendo o ultimo dia um domingo ou feriado. Caso seja, o autor devera exigir a renovação contratual no dia anterior. Entretanto, parte da jurisprudência tem considerado o primeiro dia útil após o prazo decadencial, caso o fórum responsável pelo procedimento da renovação esteja fechado.



    Maria Helena Diniz, em sua obra conclui que “ o direito ao exercício da ação renovatória compulsória do pacto locatício para fins comerciais é titulo do inquilino, o qual, deixando este de exercê-lo no prazo legal, extingui-se de modo absoluto, não ficando o locador com o direito de ajuizar a ação para renovar a locação, tendo em vista que a nova lei inquilinária não contem norma similar ao artigo 26 do decreto 24.150, que conferia, segundo alguns doutrinadores e julgados, ao locador direito tanto a ação renovatória como à negatória.



OBSERVAÇÃO:



     Se o direito potestativo é irritado, o juiz, ao receber a ação para avaliar, fixa liminarmente, devido a morosidade do processo, o tempo provisório do arrendamento, até que a ação esteja julgada. Caso conceda a renovação da locação, esta terá o mesmo prazo do contrato anterior, tendo um novo prazo decadencial de um ano a seis meses até o término do contrato.



    Há a possibilidade de renovação indefinida do contrato se este estiver dentro dos requisitos já citados. Neste caso, o mesmo só se perderá, contra a vontade do locatário, caso o prazo decadencial termine. Quando houver a impossibilidade de renovação do contrato de locação de imóvel urbano comercial, o locador deverá indenizar o locatário pelos acréscimos que este tenha realizado.



     O maior problema que está relacionado diretamente com esta condição é a perda de posse do proprietário que pode ser uma perda eterna. Dada esta possibilidade, na maioria dos contratos de locação urbana comercial, o locador evita de realizá-los com prazos iguais ou superiores a cinco anos.

      Como o prazo da ação renovatória de contrato de locação não residencial é decadencial, não se pode interromper, nem se suspender (pelo fato de interrupção e suspensão serem características típicas da prescrição).
       Vale lembrar que o pedido da ação renovatária deve ser no período entre um ano e seis meses ao fim do contrato que se deseja renovar. Porém, a demora na no pedido não acarreta a decadência do direito, como afirma Negrão, "a lei exige, tão-somente, a propositura da ação, salvo se a demora havida na citação for imputável ao próprio autor do pedido"**². Ou seja não importa o tempo que levará apra se julgar a ação, mas sim, o tempo que o locatário tem para propor a ação.

         Ao se fazer a petição inicial, no pedido de renovação de contrato, diz a lei que a proposta deve, de modo claro, indicar as condições de negócio oferecidas para a renovação do contrato, conforme podemos observar na Lei 8.245/91:

"  Da Ação Renovatória

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; (...)"

O ponto comercial é importantíssimo para o estabelecimento comercial, por esse motivo, o direito brasileiro, elaborou o Decreto nº 24.150, que protegia o ponto comercial.

O Decreto nº 24.150, também conhecido como Lei de Luvas, regulava as condições e processos de renovação dos contratos de locação de imóveis não-residenciais, destinados ao comércio, atualmente regulado pelos Lei 8.245/91, do artigo 51 ao 57. Esta lei visa proteger o empresário locatário e garantir que o mesmo desfrute do direito ao ponto comercial, onde muitas vezes fora o responsável pela valorização do ponto, partindo da idéia de que "o valor incorpóreo do fundo de comérico se integra em parte no valor do imóvel, trazendo destarte pelo trabalho alheio benefícios ao proprietário" e que, "não seria justo atribuir exclusivamente ao proprietário tal quota de enriquecimento com o empobrecimento do inquilino que criou o valor" **³


LEGITIMIDADE PARA PROPOR A AÇÃO:

     A própria lei do inquilinato, traz em seu artigo 51, parágrafos 1°, 2° e 3° aqueles que estão aptos pleitear a ação em juízo:



1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.



Como nos ensina Maria Helena Diniz, são eles:

-Locatário: “ quem indiretamente alugou o prédio destinado ao exercício de atividade empresarial”.
-Cessionário ou sucessor: “a quem foram transferidos o estabelecimento e a locação, ou só o estabelecimento”.
-Sublocatário: “em se tratando de locação total do imóvel para fins mercantis ou industriais, por ser o titular do fundo de comércio, desde que reúna todos os requisitos legais”.
-Sociedade ou locatário que dela faça parte: “se houver cláusula contratual autorizando a utilização do prédio locado para as atividades daquela sociedade, desde que a esta pertença o fundo de comércio que se estar a tutelar”.
-Sócio sobrevivente: “se houver dissolução da sociedade comercial por morte de um dos sócios, que, então, se sub-rogará no direito à renovação compulsória se continuar explorando o mesmo ramo de comércio, ou seja, a mesma atividade empresarial”.




OPOSIÇÃO À PRETENSÃO DE RENOVAÇÃO:



“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar”, da LEI 8.245/91.

"Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel", da LEI 8.245/91. 




    O art. 52 enumera as situações nas quais o locatário não estará obrigado a renovar o contrato renovatório. Para não gerarmos confusão quanto a obrigatoriedade à pretensão da renovação iremos trabalhar, como feito no art. 51, inciso por inciso.



    O primeiro disciplina a problemática de obras no imóvel que ao serem exigidas pelo Poder Público resultarem na sua transformação extrema, ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade. Note-se que, este inciso, assim como seu antecessor art. 8º §1º letra d da Lei de Luvas, apresenta uma dupla resolução, pois torna-se possível uma interpretação no sentido de que o locador pode negar a ação renovatória quando o Poder Público exigir uma reforma que resulte numa obra de excessiva modificação do imóvel, ou caso a reforma seja oriunda da vontade do próprio locador de molde que resulte numa super valoração do imóvel.



    Há que se levar em consideração o art. 72 §3º na temática de oposição à tal pretensão, posto que disciplina que a “contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado”. No entanto, o Supremo Tribunal Federal redigiu a Súmula 347 na qual dispõe que “Na retomada para construção mais útil, não é necessário que a obra tenha sido ordenada pela autoridade pública”,mas a reforma deverá ser extrema e o deferimento para a reforma trata-se de um direito do proprietário ou a quem ele está equiparado, mesmo que letra jurídica só faça menção a parte do locador. Este que submete-se ao art. 44, e portanto ao crime de ação pública, caso as reformas não aconteçam.



    Presente no inciso II do art. 52 está a hipótese de o imóvel estar sob utilização do locador em questão, ou a situação de “transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.” Está assegurado ao locador, então, o direito de negar a ação renovatória de contrato de locação não residencial caso queria tomar o bem para o seu uso, abrindo a possibilidade para uma nova caracterização do imóvel, residencial, dependendo da situação apresentada.



    Deve-se requerer um cuidado neste inciso, pois também está presente a hipótese do locador agir como substituto processual, quando houver um interesse de “transferência de fundo de comércio, devendo este, primeiramente, pedir o imóvel em seu nome e indicar a destinação que será dada ao imóvel. Nesta pauta, o Supremo Tribunal Federal redigiu a Súmula 486, na qual “Admite-se a retomada para sociedade da qual o locador, ou seu cônjuge, seja sócio, com participação predominante no capital social.” Não há um prazo mínimo estipulado pela lei quanto a utilização do imóvel por parte de quem o retoma, diferente dos casos de imóveis residenciais, como estabelecido pelo art. 44, inciso II.



    Na questão da real destinação do imóvel, o Supremo Tribunal Federal redigiu a Súmula 485, na qual estipula que “Nas locações regidas pelo Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934, a presunção de sinceridade do retomante é relativa, podendo ser elidida pelo locatário.” Como o relator Sílvio Venosa caracteriza no 2º TACSP, 6ª Câmara “Em sede de locação comercial, resguardada pela Lei de Luvas, não há que falar em presunção de sinceridade no pedido de retomada. O locador deve prova real intenção de se utilizar do prédio, sob pena de se jogar por terra os princípios que por decênios inspiram a Lei de Luvas, na proteção do ponto de comércio”



    No que tange o §1º qualquer situação na qual o retomante enriquece-se por meio do fundo de comércio instituído por outro, tendo como exceção as instalações e pertenças anteriores à locação. Já o §2º está relacionado ao inciso II pois determina que “Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato” tendo como base o princípio da utilização para seu próprio uso ou de uma pessoa jurídica relacionada. O §3º determina o direito a indenização do locatário caso haja um uso diferente do que deveria ter sido apresentado. Em circunstâncias de perda do lugar, mudança, depreciação do fundo de comércio, desvio de uso por parte do locador no prazo de três meses a partir da entrega do imóvel ou não início de obras estipuladas pelo Poder Público o locatário tem direito a indenização, por meio de ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes, posto que o locador o impediu de exercer sua atividade que seria capaz de lhe garantir seu sustento.



    A respeito da oposição à pretensão de renovação a lei do Inquilinato expõe estas hipóteses tendo como embasamento o art. 72, no qual classifica o conteúdo da questão renovatória. Portanto, o locador poderá negar a renovação do contrato de locação não residencial se “I- não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei; II- não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valoração trazida por aquele ao ponto ou lugar; III- ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; IV- não estar obrigado a renovar a locação ( incisos I e II do art. 52).” Observando a Súmula 375, no qual dispõe que “Não renovada a locação regida pelo Decreto 24.150, de 20.4.34, aplica-se o direito comum e não a legislação especial do inquilinato”



HIPÓTESES EM QUE PODE HAVER A RECISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÕES PRIVILEGIADAS:



Tais hipóteses encontram-se delimitadas no artigo 53 da Lei do Inquilinato:





Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.



As hipóteses do artigo 9° da Lei do Inquilinato:



Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Em relação ao inc. I do artigo acima, pode-se dizer que "o reconhecimento jurídico do perdido pode também configurar hipótese de mútuo acordo. A entrega das chaves é sinal de desfazimento da relação locatícia, mas pode ensejar litígios derivados de outras obrigações do locatário que não seja a de devolver a coisa locada (TACiv.SP, segunda Câm.., Ap 245987)

Em relação ao inciso segundo temos o Inadimplemento Contratual. Tal inadimplemento decorre do descumprimento de clásulas do contrato.

Em relação ao inciso III, a chamada falta de pagamento de alugueres, pode dar ensejo para que o locador ajuize uma ação de despejo. Caso o juiz julgue procedente esta ação, deverá ocorrer a desocupação do imóvel em 15 dias.

O inc. IV, em relação as obras urgentes ordenadas pelo Poder Público, o locatário só é obrigado`a consenti-las caso sua permanência no imóvel se torne possível.

   Podemos destacar também outras hipóteses de rompimento da relação locatícia, são eles:

a) ocorrência de causa de nulidade ou anulabilidade do contrato

b) denúnia vazia do locatário

c)caso de desapropriação do imóvel

d)morte do locatário;

e) Advento do termo extintivo do prazo

f) resilição do contrato

g) Conveniência do locador no sentido de realizar obras em imóveis destinados a atividades de interesse público

em relação ao inciso primeiro do art. 9, é importante destacar que as partes assim como contrataram, podem celebrar o distrato.

 Em relação ao caput do art. 53, a jurisprudência entende que os estabelecimentos de ensino livre não estão albergados, i.e., inseridos nessa exceção, podemos citar:

a) Curso de idimoa

b) Curso de Patrulheiros

c) Escola de datilografia

d) Cursos de modalidade esportiva em que se utiliza quadra

e) escola de ballet, ginástica e patinação

f) Recanto de recreação infantil

g) Escola de arte

h) Auto-escola

f) Escola maternal e pré-maternal

Dentro outros (para maiores informações consultar pesquisa da AASP, relativa a pesquisa jurisprudencial relativa ao tema no BolAASP 1763/3-4.

 

É válido destacar também que a renovação compulsória de um imóvel público não constitui uma renovação lícita, pois "ficaria desvirtuada a sua natureza jurídica, colocando-se o interesse particular acima do interesse público" (TACivSP, primeira Câm.., Ap 598816-00/8)

 


HIPÓTESE PECULIAR DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL:

A Lei do Inquilinato presume "que a locação feita da forma aqui prevista (neste artigo) é não-residencial. Dessa forma, aplicam-se a elas as regras do art. 51 e 52.


“Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados”, da Lei do inquilinato.



    Pela lei 8.245/91, considera-se como locação não residual, aquela que também se estende aos prédios que visam ao exercício de atividades com fins lucrativos, ou não, incluindo fins comerciais e industriais.

     A condição que enseja tal artigo é a de que o inquilino seja pessoa jurídica e que o intuito do aluguel do imóvel seja voltado para obtenção de lucro, ou não, por parte de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

    Uma exceção ao caso, dada por Maria Helena Diniz, exemplifica o artigo no seguinte sentido: “ se a empresa vier a alugar prédio com o escopo de destiná-lo à moradia do gerente, ter-se-á, por ficção legal, locação não residencial, sem direito à renovatória, em razão de não haver “fundo de comércio”.”

    Esse dispositivo da Lei do Inquilinato revela muitas dúvidas na jurisprudência e na doutrina. A lei exige  que o ajuste "tenha como finalidade abrigar pessoa com vínculo trabalhista? O grupo acredita que não, pois as pessoas "elencadas no artigo de lei podem ser os próprios sócios majoritários da empresa, que comandam os destinos da pessoa jurídica".

    Além disso, se a locação for realizada "por pessoa jurídica, nos termos da Lei do Inquilinato em seu art. 48, ainda que sirva para a utilização de pessoal ligado à empresa, de locação para temporada se tratará. Se, contudo, houver a prorrogação prevista na LI 50, a relação locatícia deverá ser entendida como não residencial,  por prazo indeterminado, sujeita ao regime do art. 57".

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.


Por esta disposição legal a denúncia vazia ou imotivada ainda está adstrita a contratos de locação de imóvel para fins não residenciais por prazo indeterminado.

Se a locação não residencial for convencionada por prazo indeterminado ou sofrer prorrogação voluntária tácita, ante a inércia do inquilino e do senhorio, o locatário poderá ser levado a desocupar o imóvel dentro de trinta dias, mediante denúncia imotivada ou vazia, feita por escrito pelo locador, pondo fim ao contrato. Assim, “se o fator habitacional existe apenas em função da atividade comercial, ou desta é elemento acessório e dependente, comercial é a natureza da locação e, como tal, pode ser denunciada com fundamento no art. 57 desta lei.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.


Se a locação for não residencial, não preenchendo o locatário os requisitos do art. 51, sendo por prazo determinado, como a renovação pode ser impedida pelo locador, o contrato extinguir-se-á, de pleno direito, findo o prazo de vigência estipulado, independentemente de qualquer notificação, ou aviso, devendo o inquilino desocupar o imóvel locado. Será dispensável a notificação premonitória, quando o pedido de retomada de prédio não residencial se dá logo após o término do contrato, notadamente se ação for ajuizada dentro de trinta dias. Logo, cessará o contrato de locação não residencial que não atender, cumulativamente, os requisitos do art. 51, pelo simples decurso do prazo nele estipulado.Vencido o prazo avençado, impor-se-á desocupação do imóvel pelo locatário, porquanto não se lhe poderá aplicar o regime decorrente da renovatória, ante a ausência dos pressupostos legais. Se o locatário, sem embargo, nele permanecer por mais de trinta dias, em que o locador se oponha, ter-se-á prorrogação voluntária tácita da locação, por prazo indeterminado, nas condições anteriormente pactuadas.

   A Lei do Inquilinato presume "que a locação feita da forma aqui prevista (neste artigo) é não-residencial. Dessa forma, aplicam-se a elas as regras do art. 51 e 52.



JURISPRUDÊNCIA:

Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro

2008.001.43437 - APELACAO CIVEL - 1ª Ementa

JDS. DES. REGINA CHUQUER - Julgamento: 02/09/2008 - QUINTA CAMARA CIVEL

    Apelação. Ação renovatória de contrato locacional de imóvel comercial. Laudo Pericial. Sentença de procedência do pedido. Apelo do autor. Ação proposta a tempo certo, considerado o disposto no art. 51, §5º, da lei 8245/91. Divergência, na causa, apenas quanto ao justo valor do aluguel que deverá vigorar a partir da renovação do contrato. O valor locativo que se obtém através de perícia, com base no método da rentabilidade e à taxa de 12% ao ano, é o que melhor tem atendidos aos interesses das duas partes, para eleição, observadas as circunstâncias peculiares do caso concreto. Recurso improvido.

 

TJRJ- SÉTIMA CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL Nº 2008.001.46988
Apelante : Banco Bradesco S.A.
Apelado : Nivaldo Santos da Verdade. 
Relator: Desembargador. José Geraldo Antonio.
Classificação Regimental: 01.

 


ACÓRDÃO:


    “AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS (Art. 51, da lei nº. 8245/91) – DESCUMPRIMENTO DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECE O PAGAMENTO DO SEGURO DE INCÊNDIO – CARÊNCIA ACIONÁRIA – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO”.


    LEI DO INQUILINATO (LEI 8245/91) Da locação não residencial:


Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:


I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.


Parágrafo 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.


Parágrafo 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.


Parágrafo 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.


Parágrafo 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.


Parágrafo 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor



    O artigo 51 da Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), dispõe condições para que possa ocorrer a renovação do contrato e requisitos para a petição inicial da ação renovatória do contrato de locação não residencial.


    O art. 71, inc. II, da Lei do Inquilinato trata da ação renovatória, e em seu artigo 71 dispõe condições para que a ação renovatória possa ser impetrada.


    O Tribunal julgador, entendeu que os requisitos do inc. II do art. 71 da Lei 8245/91, não estavam presentes, portanto o processo, do pedido da ação renovatória foi extinto, sem julgamento do mérito.

    O inc. II do art. 71 dispõe:


Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:


II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

 



    Por esse dispositivo acima, o contrato firmado entre as partes deve ser cumprido em sua totalidade.
No presente caso, o locatário descumpriu uma cláusula constante no contrato de locação, correspondente ao pagamento do seguro de incêncido.


    Por isso o Tribunal entendeu extinto o processo de renovatória, por carência de objeto.




ARGUMENTOS DADOS PELO RELATOR:



    O artigo 71, II, da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), dispõe  que, além dos requisitos do art. 282, do Código de Processo Civil, a inicial  da ação renovatória deve conter a prova do exato cumprimento do contrato  em curso.

    No caso vertente, o contrato de locação celebrado entre as  partes, pelo prazo ajustado de 01/12/1999 e 30/11/2004, obrigava o  locatário à contratação de seguro contra incêndio no valor de R$  130.000,00 (fls. 13/15, cláusula XIII).

    A petição inicial não veio instruída com a comprovação do  mencionado seguro. O Réu abordou a questão em sede de contestação e,  ao apresentar a réplica, o Autor trouxe aos autos uma apólice de seguro  (fls. 84/86).

    Todavia, a apólice apresentada não demonstra qual o valor  segurado e está com vigência posterior à data da inicial. Acrescente-se que  mesmo após o questionamento sobre a irregularidade da apólice, o Autor  não trouxe aos autos outros documentos que suprissem o apontado  inadimplemento contratual.

    Portanto, impõe-se a extinção do processo, na forma do Art.  267, VI, do Código de Processo Civil, visto que o Autor, ao não  comprovar o seguro, na forma estabelecida no contrato de locação, tornase  carecedor da ação renovatória.


Confira-se o aresto do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO RENOVATÓRIA. SEGURO CONTRA
INCÊNDIO. CARÊNCIA DE AÇÃO
- A comprovação da realização do seguro contra incêndio durante
todo o período pactuado, acertada em contrato como obrigação do
locatário, é indispensável para a propositura da renovatória.
— Precedentes.
— Recurso provido.”
(REsp 199448-SP - Ministro FELIX FISCHER – Quinta turma –
Julgado em 25/03/1999 - DJ 07.06.1999 p. 126).

Art. 267. Extingue-se o processo, sem resolução de mérito:
VII – pela convenção de arbitragem;

Art. 282. A petição inicial indicará:
I – o juiz ou tribunal, a que é dirigida;
II – os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu;
III – o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;
IV – o pedido, com as suas especificações;
V – o valor da causa;
VI – as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII – o requerimento para a citação do réu.


 



TJRJ- 10ª CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL Nº2008.001.22721
APTE 1: OXFORD ADMINISTRAÇÃO E
EMPREENDIMENTOS LTDA
APTES 2: MONICA REGAZZI ALLAN E OUTRO
APDOS: OS MESMOS
RELATOR: DES. JOSÉ CARLOS VARANDA
C.R.:1



EMENTA:


    “Ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial. Preenchimento dos requisitos legais. Procedência da pretensão decretada sob o fundamento de que teria ocorrido fraude quanto ao prazo. Configuração, todavia, pela análise documental, da “accessio temporis”. sentença que se prestigia por sua conclusão. Improvimento do 1º recurso. Provimento do 2º recurso”.

    Nesse caso, as locatárias 2ª apelantes, dentre outros motivos, alegaram que estavam presentes os requisitos do art. 51, II da Lei do Inquilinato.


Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;


    A senteça em primeira instância foi de dar provimento ao pedido de renovação. A locadora recorreu alegando que a decisão foi com base em presumida fraude, afastando um possível direito à renovação.

    O Tribunal em segunda instância decidiu por corroborar a decisão em primeira instância e conceder a renovação.




STJ - AgRg no Ag 809414 / SP
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO
2006/0156982-0

 



Relator(a)
Ministra LAURITA VAZ (1120)
Órgão Julgador
T5 - QUINTA TURMA
Data do Julgamento
06/03/2007
Data da Publicação/Fonte
DJ 02/04/2007 p. 302




Ementa:


    "EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO REGIMENTAL. NÍTIDO CARÁTERINFRINGENTE. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE RECURSAL. LOCAÇÃO. AÇÃORENOVATÓRIA. PETIÇÃO INICIAL. REQUISITOS. ART. 71, INCISO II, DA LEI N.º 8.245/91. CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. ACÓRDÃO RECORRIDO FUNDADO NO EXAME DA MATÉRIA FÁTICA E DAS PROVAS CARREADAS AOS AUTOS. REVISÃO NA VIA DO RECURSO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 07/STJ".

1. Evidenciado o manifesto caráter infringente dos declaratório,  devem estes ser recebidos como agravo regimental, em atendimento aos  princípios da economia processual e da fungibilidade recursal, na  medida em que o resultado pretendido não se coaduna com os ditames  do art. 535 do Código de Processo Civil.

2. O Tribunal de origem, após o exame do conjunto probatório  carreados aos autos e fixar os fatos controvertidos da demanda,  afastou a alegação de inépcia da inicial, consubstanciada na tese de
ofensa ao art. 71, inciso II, da Lei do Inquilinato, ao fundamento  de que não restou configurado o descumprimento do contrato em curso  pelo Autor da ação renovatória.

3. A reforma do julgado recorrido é inviável de ser realizada na via  estreita do recurso especial, pois demandaria, necessariamente, o  revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é  vedado, segundo o entendimento sufragado na Súmula n.º 07/STJ.

4. Embargos de declaração recebidos como regimental, ao qual se nega  provimento.



    Esse caso tratou de embargos de declaração impetrados ao STJ, por decisão de 2ª instância que afastou a alegação da apelante de que ocorreu ofensa ao art. 71, inc. II da Lei do Inquilinato, não podendo assim ser deferida a ação renovatória.

    O STJ entendeu que a via em que foi feito esse pedido, não foi a correta, sendo o provimento negado.

 



STJ - AgRg no REsp 593999 / SP
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL
2003/0178172-0

 


Relator(a)
Ministro HAMILTON CARVALHIDO (1112)
Órgão Julgador
T6 - SEXTA TURMA
Data do Julgamento
19/05/2005
Data da Publicação/Fonte
DJ 01/07/2005 p. 662.

 


Ementa:


AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO
COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO.
ILEGITIMIDADE ATIVA.


1.    "A distribuidora de derivados de petróleo que subloca totalmente  posto de serviço ao seu revendedor, mesmo que impossibilitada de  comercializar diretamente seus produtos, não tem legitimidade para  propositura da ação de renovação do contrato." (AgRgAg 325.399/GO,  Relator Ministro Edson Vidigal, in DJ 11/12/2000).


2.     Agravo regimental improvido. Acórdão  Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima  indicadas, acordam os Ministros da SEXTA TURMA do Superior Tribunal  de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental,  nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Paulo  Gallotti, Paulo Medina, Hélio Quaglia Barbosa e Nilson Naves votaram  com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Paulo Gallotti.


    Essa decisão é muito importante, pois trata da questão da ação renovatória e da sua possibilidade de ser exercida por sublocatário.



    “Agravo Regimental contra decisão que deu parcial provimento ao Recurso Especial interposto por Thereza Hage Bussab e Outro, ao fundamento de que a distribuidora de derivados de petróleo que subloca totalmente posto de serviço ao seu revendedor, não tem legitimidade para propor ação renovatória de contrato”.

    O ministro Relator do caso, iniciou seu voto destacando o art. 51, § 1º da Lei do Inquilinato:





  <strong>Seguem abaixo os argumentos o Ministro HAMILTON CARVALHIDO que apresenta todos os argumentos bem organizados e de fácil entendimento:

    “Ao que se tem, da letra do dispositivo supratranscrito, é induvidosa a legitimação ativa exclusiva do sublocatário total do imóvel sublocado, caso no qual o sublocador não terá direito a renovatória. Por certo, é firme a jurisprudência de ambas as Turmas que compõem a Terceira Seção, no sentido de ilegitimidade do distribuidor e conseqüente legitimidade exclusiva do posto revendedor, sublocador total, para propor a demanda renovatória do contrato de locação firmado com o proprietário do imóvel”.

    O Ministro também colocou exemplos de decisões que seguem o entendimento do seu voto:

    “RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO. SUBLOCAÇÃO TOTAL. ILEGITIMIDADE ATIVA PARA PROPOR AÇÃO RENOVATÓRIA.

1.     A distribuidora de derivados de petróleo que subloca totalmente posto de serviço ao seu revendedor, não tem legitimidade para propor ação de renovação do contrato. Precedentes.

2.     Recurso especial não conhecido.' (REsp nº 178.439/MG, Relator Ministro Fernando Gonçalves, in DJ 30/11/1998)”.</strong>



<strong>STJ- REsp 547369 / MG
RECURSO ESPECIAL
2003/0077278-6 </strong>



    <strong> Em relação a outro tema de bastante relevância para noso entendimento em relação à ação renovatória, é o que trata esse Recurso Especial.


    Trata-se da questão do prazo do novo contrato estabelecido por ação renovatória. Se esse prazo será de 5 anos, que é o prazo que legitima o a pretensão da ação renovatória por parte do locatário, ou esse prazo será igual ao firmado no contrato vencido.



RELATÓRIO:</strong>


<strong>O EXMO. SR. MINISTRO FELIX FISCHER:

    “Trata-se de recurso especial interposto pela SOCIEDADE ADMINISTRADORA AGRÍCOLA JANDA LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, em face do v. acórdão do e. Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais. O acórdão recorrido, no essencial, ao decidir acerca do prazo pelo qual seria renovado o contrato de locação, asseverou”:

    “Com a devida vênia, e de conformidade com a jurisprudência, a meu sentir, a expressão 'por igual prazo', do caput, do art. 51, da Lei nº 8.245/1991, não quer dizer pelo mesmo prazo do contrato renovando, como pleiteado pela embargante, e sim por novo período de cinco anos, tempo que se exige para legitimar a pretensão
renovatória” ( fls. 319/320).

    “Sustenta a recorrente violação ao art. 51, caput, da Lei nº 8.245/91 e dissenso pretoriano com julgados deste Superior Tribunal, afirmando que tem direito à renovação da locação pelo prazo do pacto anteriormente avençado que, in casu, fora de três anos. Contra-razões às fls. 345/352. Admitido o recurso na origem, ascenderam os autos a esta Corte”.


É o relatório.
</strong>


<strong>VOTO </strong>


<strong>O EXMO. SR. MINISTRO FELIX FISCHER:

    De início, mister consignar que o acórdão recorrido expressamente atestou que o contrato cuja renovação se pleiteia nos presentes autos pactuou a locação pelo prazo de 3 (três) anos, razão pela qual não haveria incidência da Súmula nº 5 do STJ.

    Outrossim, merece prosperar o recurso. O prazo do novo contrato, prorrogado por conta de ação renovatória, deve ser fixado na mesma base da avença anterior. A soma dos prazos dos diversos contratos sucessivos, acessio temporis, é admitida apenas para facultar ao locatário o uso da renovatória.

    Conclue-se que o prazo do novo contrato, que será prorrogado por ação renovatória deve ser fixado com base do contrato anterior.
</strong>
<strong>    Jurisprudências citadas pelo relator em seu voto:
</strong>
<strong>"AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. PRAZO DO
CONTRATO RENOVADO. ARTIGO 51 DA LEI 8.245/91.
1. O prazo da prorrogação de contrato de locação
estabelecido por força de ação renovatória deve ser igual ao do ajuste
anterior, observado o limite máximo de cinco anos. Inteligência do artigo 51
da Lei nº 8.245/91.

2. Recurso conhecido e provido"
(REsp 182713/RJ, 6ª Turma, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, DJU de 27/09/99).
</strong>




<strong>STJ - REsp 331007 / RN
RECURSO ESPECIAL
2001/0079486-7
</strong>



  <strong>  Trata-se de Recurso Especial tratando se pode ser pleiteada a ação renovatória, quando a prorrogação do contrato se dá por prazo indeterminado.

    Segue abaixo a ementa e os argumentos dados pelo Ministro Relator Vicente Leal, que explicam de maneira eficiente a questão tratada nesse Recurso Especial.
</strong>


<strong>EMENTA: </strong>


<strong>LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO POR PRAZO
INDETERMINADO. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS CONTIDOS NO ART. 51, I, DA LEI 8.245/91. </strong>


<strong>- O locador de imóvel comercial tem direito à renovação contratual  desde que preenchidos, entre outros, os requisitos contidos no  artigo 51, inciso I, da Lei nº 8.245/91 quanto à existência de  contrato escrito por prazo determinado. </strong>


<strong>- É incabível o pleito renovatário na hipótese em que prorrogado o  contrato por prazo indeterminado. </strong>


<strong>- Recurso especial não conhecido.
</strong>


<strong>VOTO </strong>


<strong>O EXM°. SR. MINISTRO VICENTE LEAL (RELATOR): -

     “Insurge-se a ora recorrente contra acórdão que, nos autos de ação renovatória de locação comercial, com pleito de retomada formulado pelos locadores, manteve a sentença que julgou improcedente o primeiro pedido e procedente o segundo, sustentando-se nos seguintes pontos basilares:

    (a) não preenchidos, cumulativamente, os requisitos contidos no artigo 51, inciso I, da Lei do Inquilinato, porque o contrato se tornou por prazo indeterminado, e

    (b) dispensável, no caso, a dilação probatória porque a retomada do imóvel para a instalação de hospital infantil, por instituição reconhecidamente dedicada às crianças carentes, goza de idoneidade suficiente para afastar a alegação de insinceridade.

    O apelo nobre fundamenta-se, em síntese, na alegação de cerceamento de defesa porque não deferida a oportunidade de se comprovar a existência de contrato escrito, capaz de embasar o pedido de renovação da avença locatícia, bem como de se provar a insinceridade do instituto locador quanto à retomada do prédio locado. Tenho que a irresignação não merece prosperar.

    Em tese, a alegação de que as instâncias ordinárias cercearam o direito de defesa da empresa-locatária, porque não conferida a oportunidade de comprovar a insinceridade do locador, através de ampla dilação probatória, poderia ter procedência se não fosse o fato de que o pleito foi julgado improcedente porque a ação renovatória da locação comercial não preencheu os requisitos impostos pelo artigo 51, da Lei n° 8.245/91, especialmente quanto à ausência de contrato por prazo determinado (inciso I).
</strong>


    Efetivamente, referido diploma legal determina que:


<strong>"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário  terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: </strong>

<strong>


I — o contrato a renovar tenha sido celebrado pro escrito e com prazo determinado.


II -...

</strong>


    In casu, ressaltou o ilustre relator do acórdão impugnado que a hipótese  do autos cuida de contrato de locação não-residencial prorrogado por prazo indeterminado, afastando a possibilidade de renovação contratual com sucedâneo no citado dispositivo legal.


    A propósito, a seguinte passagem reflete com propriedade referido  entendimento, in verbis:
 
    "Sustenta, ainda, que foi preterida a audiência de instrução e julgamento,  ocasião em que se comprovaria a existência dos requisitos exigidos para a  renovação contratual, previstos no artigo 51 da Lei n° 8.245/91.

    Também não merece ser acolhida tal alegação, posto que o direito à  renovação dos contratos de locação não residenciais é garantido aos locatários  que preencherem além dos requisitos previstos no artigo 51 da Lei n° 5.245 de 18  de outubro de 1991, os quais compreendem a exigência do contrato ser escrito e  por prazo determinado; que o locatário esteja no imóvel há pelo menos cinco anos  de forma ininterrupta; que explore seu comércio, no mesmo ramo, há mais de três  anos continuamente, e ainda os requisitos elencados no art. 71 da citada lei. Por  fim, estabelece o diploma legal a decadência do direito à renovação do contrato se  a respectiva ação não for interposta no prazo que vai de um ano a seis meses antes de terminar co contrato que se deseja renovar.

    Interpretando o artigo 51 da Lei 8.245/91, verifica-se que há necessidade  de cumulação de pressupostos. Não basta um, são necessários todos. A  inexistência de um deles, pré-exclui a incidência dos demais, o que determina a inexistência do direito à renovação.

    Na hipótese, trata-se de locação residencial, cujo contrato foi inicialmente celebrado pelo prazo de um (01) ano (doc. fls. 09), tendo sido prorrogado por prazo indeterminado com o atual locador, não havendo, portanto, o que se renovar" (fls. 103/104).

    Nesse mesmo sentido, é a lição de Gildo dos Santos, in "Locação e Despejo - Comentários à Lei n° 8.245/91", Editora Revista dos Tribunais, 4o edição revista, atualizada e ampliada, São Paulo, 2001, págs. 274, verbis: "A atual lei, porém, de modo expresso, refere que o ajuste a renovar deve ser escrito e por prazo determinado, afastando, assim, de plano, a propositura de ação de renovação de contrato de locação comercial ou industrial, ou, simplesmente, ação renovatória, com tantas vezes vimos, baseada em locação verbal ou que, sendo escrita de início, se prorrogara por tempo indeterminado, mas sem contrato escrito."


    Na verdade, a ação deveria ter sido julgada extinta, sem exame do mérito, por carência da ação, porque o contrato prorrogou-se por prazo indefinido. Em face dessas considerações, não vejo como modificar o acórdão vergastado, sendo incensuráveis seus fundamentos.


    Ante o exposto, não conheço do recurso especial.


    É o voto.



TJRS - APELAÇÃO CÍVEL
DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL
Nº 70012908109
COMARCA DE NOVO HAMBURGO
IGREJA UNIVERSAL DO REINO DE DEUS
APELANTE
SINOS LOTERIAS LTDA
APELADO



    AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. ALEGAÇÃO DA LOCADORA DE RETOMADA PARA USO PRÓPRIO, EM RAMO DE ATIVIDADE DIVERSO DA AUTORA. PRESUNÇÃO DE SINCERIDADE DO PEDIDO.

    Presume-se verdadeira a alegação da locadora no sentido de que a retomada do imóvel se dará para uso próprio, cujo abuso e a má-fé pela não ocupação do imóvel pode ser verificado posteriormente, hipótese em que o retomante insincero responderá pelas penalidades criminais e civis. Inteligência do art. 44, da Lei n. 8.245/91.

    APELAÇÃO PROVIDA, POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR.

    Esse caso apresenta a hipótese da retomada por parte da locadora de estabelecimento comercial para uso próprio, em que exercerá atividade diversa da locatária.

    Caso essa retomada seja realizada de má-fé ou seja abusiva, o retomante poderá responder por penalidades civis e criminais, conforme o art. 44 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), assim dispõe o art. 44:



Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:


I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;


II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;


III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;


IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

 


Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.


    O entendimento majoritário do Tribunal nesse caso, foi de que pela retomante ser uma entidade religiosa sem fins lucrativos, “POR NÃO EXPLORAR A ATIVIDADE DO COMÉRCIO, NÃO NECESSITA DECLINAR QUAL O RAMO DE ATIVIDADE QUE PRETENDE EXPLORAR, VEZ QUE PARECE ÓBVIO QUE IRÁ INSTALAR UM TEMPLO RELIGIOSO NO LOCAL”.


    Conforme se presume verdadeira a retomada da apelante, esta está de acordo com o art. 52, inc. II, da Lei 8.245/91, que dispõe:


ART. 52. O LOCADOR NÃO ESTARÁ OBRIGADO A RENOVAR O CONTRATO SE:

II - O IMÓVEL VIER A SER UTILIZADO POR ELE PRÓPRIO OU PARA TRANSFERÊNCIA DE FUNDO DE COMÉRCIO EXISTENTE HÁ MAIS DE UM ANO, SENDO DETENTOR DA MAIORIA DO CAPITAL O LOCADOR, SEU CÔNJUGE, ASCENDENTE OU DESCENDENTE




<strong>ANÁLISE CRÍTICA:</strong> 

    
     O primeiro caso analisado mostra esta situação em que o locatário, INTER RIO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., deseja renovar o contrato de locação. Entretanto, os locadores, ESPÓLIO DE CYRO GONÇALVES SIQUEIRA, JOSÉ CARLOS DA CUNHA SIQUEIRA, ZELDA DA CUNHA SIQUEIRA, JOSÉ CARLOS DA CUNHA SIQUEIRA, apesar de não se oporem a renovação do contrato desejam aumentar o valor do aluguel e é portanto neste ponto que existe o desacordo. A ação foi proposta pelo locatário que pretendia a renovação do contrato de locação do imóvel comercial, por mais cinco anos com a fixação do aluguel no valor de R$ 9.720,41, a partir de janeiro de 2007.



    A ação renovatória de locação de imóvel comercial refere-se a um prédio na rua Farme de Amoedo, número 118, Ipanema, constituído de uma parte térrea e três pavimentos. O primeiro contrato de locação entre as partes foi realizado 01/12/1988, com a ultima renovação amigável de 01/01/2002, com o termino previsto para 31/12/2006. A empresa INTER RIO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, tentou renovar o contrato amigavelmente, porém sem sucesso ajuizou ação em 31/06/2006, dentro do prazo decadencial previsto no 51, §5º, da Lei 8245/91. Os locadores não se opõem a renovação, divergindo apenas do valor pago pelos alugueres.



    Para se chegar a um valor justo foi determinado um laudo pericial para que nenhuma das partes fosse prejudicada. O cálculo do valor a ser pago foi feito com base na rentabilidade e à taxa de 12% do ano. O locatário alega que a área onde o imóvel está situado é considerada uma área de risco por ter favelas perto, o juizado entende que o fato de ter uma favela perto não retira da locação comercial a sua condição privilegiada sócio-economicamente.O recuso ajuizado pelo locatário foi improvido, este foi obrigado a pagar o valor de R$13.800,00, tendo que corrigir as parcelas que já haviam sido pagas desde o início da vigência do contrato.



<strong><a href="http://srv85.tj.rj.gov.br/inteiroTeor/abrePDF.do?nomeDir=2008001&nomeArq=43437.0001.01.20080902.518&nomeSubDir=43001.43500&path=webacord2">http://srv85.tj.rj.gov.br/inteiroTeor/abrePDF.do?nomeDir=2008001&nomeArq=43437.0001.01.20080902.518&nomeSubDir=43001.43500&path=webacord2</a></strong>



<strong>EXEMPLO DE CLÁUSULA DE LOCAÇÃO SUJEITA À AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL:
</strong>


    Shopping Center é um “equipamento de compras”. Isto é, um centro comercial moderno, de compras, com todas as tecnologias para oferecer infra-estrutura e lazer. Obrigatoriamente inscrita à Associação Brasileira de Shopping Center, sua arquitetura é planejada e desenvolvida por empreendedores e administradores.

    Os contratos entre empreendedores de shopping e lojistas podem ser submetidos à ação renovatória de contratos de locação, uma vez que trata de contrato de estabelecimento utilizado para fins comerciais.

(Infelizmente o arquivo em PDF não pôde ser postado nesta página desenvolvida pela Fundação Getúlio Vargas- Direito Rio. Por este motivo, estamos enviando o arquivo em PDF para o e-mail da turma e para o e-mail do professor .

Atenciosamente,

o grupo).

<strong>DÚVIDAS:</strong>

    Este espaço esta aberto para os alunos que tiverem dúvidas referentes a esse tema. Nosso grupo se disponibiliza a responde-las até duas semanas antes da segunda prova.



<strong>SITE ACERCA DO ASSUNTO:</strong>

<strong><a href="http://www.sebraemg.com.br/arquivos/parasuaempresa/saibamais/contrato_de_locacao.pdf">http://www.sebraemg.com.br/arquivos/parasuaempresa/saibamais/contrato_de_locacao.pdf</a>


</strong>
<strong>BIBLIOGRAFIA:</strong>

-<strong>PÁGINAS DA INTERNET: 
</strong>
<a href="http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/inquilinato.htm">http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/inquilinato.htm</a>



<a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm">http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm</a>



 <a href="http://www.direitonet.com.br/artigos/x/23/74/2374/">http://www.direitonet.com.br/artigos/x/23/74/2374/</a>



<a href="http://srv85.tj.rj.gov.br/inteiroTeor/abrePDF.do?nomeDir=2008001&nomeArq=43437.0001.01.20080902.518&nomeSubDir=43001.43500&path=webacord2">http://srv85.tj.rj.gov.br/inteiroTeor/abrePDF.do?nomeDir=2008001&nomeArq=43437.0001.01.20080902.518&nomeSubDir=43001.43500&path=webacord2</a> 



-LIVROS:

Fazzio Júnior, Waldo. Manual de direito comercial - 5. ed. - São Paulo: Atlas, 2005.

# VENOSA, Silvio de Salvo. “ Direito Civil”. Volume III. 5° Edição. Editora Atlas. São Paulo. 2005.

#DINIZ, Maria Helena. “ Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n° 8.245, de 18.10.1991/ Maria Helena Diniz- 6 ed. Atual. – São Paulo: Saraiva, 2001.

#VENOSA, Sílvio de Salvo. “Lei do Inquilinato Comentada: Doutrina e Prática: Lei n° 8245, de 18.10.1991/ Sílvio de Salvo Venosa – 8 ed. , 3 reimpressão – São Paulo: Atlas, 2006.

#BUZAID, Alfredo, 1914 – “Da Ação Renovatória e das Demais Ações Oriundas de Contrato de Locação de Imóveis Destinados a Fins Comerciais”/ Alfredo Buzaid – 2. Ed. Ver. E aum. – São Paulo: Saraiva, 1981.

*COELHO, Fábio Ulhoa. "Curso de Direito Comercial", vol.1, 2005 - Editora Saraiva - pp. 109-110.

** RESTIFFE NETO, Paulo e RESTIFFE, Paulo Sérgio. Locação. Questões processuais, 4ºedição, São Paulo, Revista dos Tribunais, 2000, p.206.

*¹ RIPERT, Georges. Tratadi Elemental de Derecho Comercial, trad. da 2º ed. do Traité Elémentaire de Droit Commercial; por Felipe Solá Cañizares, Paris - Buenos Aires, LGDJ/ Tipográfica Editora Argentina, 1954, p. 270.

Arthur Narciso de Oliveira Neto - Locação Residencial, Aspectos materiais da dissolução do contrato. p. 11 - 13.

Amador Paes de Almeida - Locação Comercial - editora Saraiva. p. 4, 5, 52 e 53. 

*² BUZAID, Alfredo, Da Ação Renovatória, 3] ed., São Paulo, Saraiva, 1988, v.1, p.43

*³ NEGRÃO, Ricardo, Manual de Direito Comercial e de Empresa, vol. 1, Editora Saraiva, 2005, p. 100.

**¹ Ibiem, pp.100 - 102.

**² Ibidem, pp. 102 - 103.

**³ REQUIÃO,  Rubens - Curso de Direito Comercial, 26º edição, Ed. Saraiva, 2006, p. 292.

*¹¹ Ibidem, p. 209.

*¹² Ibidem.

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[1] Art. 1.228. “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.



[2] Por propriedade comercial pode-se entender a definição dada pelo francês Georges Ripert: “on donne le nom de propriété commercial au droit accordé au commerciant locataire d’obtenir le renouvellement de son bail arrivé à expiration, et, à défaut, une indemnité compensant le prejudice qui lui est cause par la privation dês locaux consacrés à l’exploitation.” Ripert, “Traité de droit commercial”

[3] Pontes de Miranda, “Tratado “de Direito Predial”

[4] Buzaid, Alfredo, “Da Ação Renovatória I”


"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato por igual prazo, desde que cumulativiamente:

§ 1º. O direito assegurado nesse artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário ."